對(duì)于以高標(biāo)倉(cāng)為產(chǎn)品的物流地產(chǎn)而言，每一輪的“大躍進(jìn)”背后都有一波又一波新興物流產(chǎn)業(yè)的支持。普洛斯踏入中國(guó)瘋狂圈地之下，是傳統(tǒng)的國(guó)際三方物流企業(yè)、知名制造企業(yè)、大型貿(mào)易公司帶來(lái)的龐大租賃需求。那個(gè)年代，普洛斯遍布各個(gè)物流集聚區(qū)、港區(qū)、高速公路沿線的灰白色“盒子”，往往就意味著這里是國(guó)際知名企業(yè)的集中區(qū)域。然而金融危機(jī)曾經(jīng)一度摧毀了這種繁盛的景象，來(lái)自于這些企業(yè)的租賃需求大幅下降。但是此時(shí)隨著新“玩家”紛紛入局，高標(biāo)庫(kù)的供應(yīng)量卻有增無(wú)減。物流地產(chǎn)似乎瀕臨危機(jī)時(shí)，電商的迅猛崛起在這冬天燃起了一把熊熊大火?？隙〞?huì)有經(jīng)歷過(guò)當(dāng)時(shí)情形的招商人記得，以京東為首的電商們是如何一口氣將幾個(gè)園區(qū)打包租賃的。幾乎與此同時(shí)，電商強(qiáng)勁的需求也催化了快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)的高速發(fā)展。此類(lèi)公路運(yùn)輸企業(yè)因?yàn)闃I(yè)務(wù)的特點(diǎn)，帶動(dòng)了二線、三線甚至四線城市物流地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。開(kāi)發(fā)商們?cè)趥鹘y(tǒng)大型城市之外，又找到了一片具備高增長(zhǎng)潛力的藍(lán)海。
但是，來(lái)潮快，去潮同樣迅速。撬動(dòng)了天量資本、掌握了足夠技術(shù)的這些租戶(hù)，也開(kāi)始學(xué)著開(kāi)發(fā)商們自建倉(cāng)庫(kù)，將主動(dòng)權(quán)牢牢地捏到了自己手里。多年后的今天，有些已經(jīng)搖身一變，反而成為了以前房東最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。雖然電商和公路運(yùn)輸既推動(dòng)了春潮也攪動(dòng)了秋水，但是這妨礙不了又一波新興業(yè)態(tài)的崛起。我實(shí)在記不太清楚到底是冷鏈先開(kāi)了炮還是生鮮電商先放了槍?zhuān)苍S可能兩者是并肩而起、同處而立的?？傊麄冺樌舆^(guò)前輩租戶(hù)的旗幟，既填補(bǔ)了空出來(lái)的倉(cāng)庫(kù)，又帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始了新一輪的投資。然而這一波浪潮會(huì)翻滾到何時(shí)？后浪又會(huì)是誰(shuí)來(lái)接手？現(xiàn)在還是不得而知。
愛(ài)情也會(huì)失色，更別提什么永恒的租戶(hù)了大型企業(yè)紛紛從租賃轉(zhuǎn)變成自建，從開(kāi)發(fā)商的租戶(hù)變成對(duì)立的競(jìng)品，這是一個(gè)非常容易理解的經(jīng)濟(jì)學(xué)中的戰(zhàn)略問(wèn)題。我在前幾期（物流企業(yè)的一體化戰(zhàn)略（概述））提過(guò)一體化戰(zhàn)略的問(wèn)題，而這種情況就是后向一體化戰(zhàn)略的典型案例。對(duì)于大型電商或者公路運(yùn)輸企業(yè)而言，作為供應(yīng)商的開(kāi)發(fā)商們無(wú)論在數(shù)量上還是提供的倉(cāng)庫(kù)體量上都不足以形成買(mǎi)方市場(chǎng)的局面。這就造成了供應(yīng)端成本較高且不可靠，并且價(jià)格始終伴隨著不穩(wěn)定性。同時(shí)，物流地產(chǎn)豐厚的回報(bào)利潤(rùn)也在向這些大型租戶(hù)們昭示著，這是一個(gè)十分值得進(jìn)入的領(lǐng)域。還有就是開(kāi)發(fā)商的投資、建設(shè)節(jié)奏往往無(wú)法跟上這些用戶(hù)自身發(fā)展的速度，過(guò)于劣后的產(chǎn)品推出時(shí)間也堅(jiān)定了用戶(hù)自己去取得土地的決心。
所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一個(gè)財(cái)務(wù)健康、業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)并且處于風(fēng)口的租戶(hù)，自己去拿地建設(shè)、使用倉(cāng)庫(kù)將會(huì)成為一種常態(tài)。就現(xiàn)在來(lái)看，在租賃端一直保持穩(wěn)定的就是專(zhuān)注合同物流的三方物流企業(yè)了。但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商需要得到的去化支持，三方物流所能貢獻(xiàn)的卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。
標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)的參數(shù)會(huì)永遠(yuǎn)正確嗎？這是一句可能會(huì)犯大不韙的話。但是在實(shí)際場(chǎng)景中，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有高標(biāo)倉(cāng)的結(jié)構(gòu)無(wú)法滿足用戶(hù)使用需求的情況開(kāi)始漸漸浮現(xiàn)。其實(shí)這是主流租戶(hù)類(lèi)型轉(zhuǎn)變、土地供應(yīng)收緊和建設(shè)成本上漲所帶來(lái)的必然結(jié)果。高標(biāo)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定時(shí)期是三方物流和大型企業(yè)級(jí)物流需求旺盛的時(shí)候，他們需要的是要滿足集卡裝運(yùn)、庫(kù)內(nèi)存儲(chǔ)等功能。此時(shí)物流地產(chǎn)在各地政府眼前還是一個(gè)“香餑餑”，所以無(wú)論在土地供應(yīng)還是區(qū)位選擇上，基本都是大開(kāi)綠燈。可控的成本使得開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)上顯得游刃有余。于是，充足的層高、寬闊的場(chǎng)地、標(biāo)準(zhǔn)的月臺(tái)等等融合成為了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)。但是隨著土地供應(yīng)逐漸開(kāi)始緊張，政府的要求、地價(jià)、建設(shè)成本等因素開(kāi)始成為繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)的限制條件以后，物流地產(chǎn)這個(gè)在物流和不動(dòng)產(chǎn)之間尋求平衡點(diǎn)的行業(yè)，只能愈發(fā)開(kāi)始向地產(chǎn)的方向傾斜。房屋面積本身成為最重要的關(guān)鍵，而倉(cāng)儲(chǔ)物流所需要的操作性、存儲(chǔ)量等便利條件卻逐漸成為次要考慮的方面。可是這個(gè)時(shí)候，恰恰是電商、公路運(yùn)輸?shù)日蹬畈l(fā)展的階段。所以往往在核心區(qū)域以及一些關(guān)鍵的物流節(jié)點(diǎn)區(qū)域，倉(cāng)庫(kù)條件不能滿足客戶(hù)需求成為了經(jīng)常出現(xiàn)的情況。以致于有相當(dāng)一段時(shí)間，部分租戶(hù)不得不要求對(duì)倉(cāng)庫(kù)本身進(jìn)行要求一定程度的改造以后，才能使用。所以現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)的參數(shù)是正確的嗎？也許以前是，然而現(xiàn)在未必，肯定的是將來(lái)必須有所改變。但這也不能說(shuō)它是錯(cuò)誤的，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)歸根結(jié)底是一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，而這注定了它的先天基因還是不動(dòng)產(chǎn)，而并非是物流本身。
物流本身是不會(huì)有什么突然的爆點(diǎn)的。究其實(shí)質(zhì)，都是鏈條的某個(gè)環(huán)節(jié)根據(jù)市場(chǎng)的需求而發(fā)生的升級(jí)和改變，該把握的就是每次轉(zhuǎn)變創(chuàng)造的風(fēng)口。無(wú)論是電商、快遞快運(yùn)，還是生鮮電商，縱觀每個(gè)物流新概念的崛起和衰弱，都和消費(fèi)者對(duì)生活的的追求息息相關(guān)。生活需求的精細(xì)化創(chuàng)造了特定產(chǎn)業(yè)的崛起，新的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)了供應(yīng)鏈的變革，作為保證供應(yīng)鏈暢通的物流就會(huì)將其中一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行放大、做得更為精細(xì)，從而形成一個(gè)專(zhuān)門(mén)的細(xì)分領(lǐng)域。
而隨著這個(gè)領(lǐng)域持續(xù)受到關(guān)注，就會(huì)有資本和專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)入，去更好地完善，并帶來(lái)充分的競(jìng)爭(zhēng)。倉(cāng)庫(kù)作為物流中的一個(gè)環(huán)節(jié)，在此時(shí)，就會(huì)找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，這不意味著現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟的物流地產(chǎn)不需要變革。反而為了能夠匹配未來(lái)可能出現(xiàn)的新領(lǐng)域，整個(gè)投融管退的模式可能都需要“未雨綢繆”。有些可能是微調(diào)，有些可能是一場(chǎng)手術(shù)。不尊重、不順應(yīng)變化的地產(chǎn)都會(huì)變得發(fā)展滯緩，甚至受到拋棄。這也是為什么現(xiàn)在有那么多進(jìn)行冷鏈、冷庫(kù)投資的資本和開(kāi)發(fā)商遇到了問(wèn)題。有些是遭遇瓶頸，有些是不敢下場(chǎng)。就是因?yàn)樗麄冞€在以傳統(tǒng)干倉(cāng)的思路在看待這個(gè)業(yè)務(wù)，還在以純粹的地產(chǎn)為基礎(chǔ)進(jìn)行上層的搭建。物流本身是不會(huì)有所謂爆點(diǎn)的，一切只是順應(yīng)時(shí)代、市場(chǎng)的發(fā)展而做出的改變。其實(shí)，說(shuō)改變也不太恰當(dāng)，因?yàn)樨浳锪鲃?dòng)的天然邏輯是不變的，只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)隨著需求的升級(jí)而得到優(yōu)化。
